Поведение застройщика

1. Владельцем застройщика является компания, зарегистрированная на Кипре (Адаррага Компани Лимитед). В любой момент деньги, выделенные на реализацию проекта, могут быть безвозвратно выведены из страны

Финансовое состояние, аффилированные компании и арбитражи Комплекс-строй

Финансовое состояние, аффилированные компании и арбитражи Строй-комплекс

2.Сведения о застройщике, предоставленные в налоговую недостоверны, о чем налоговой службой сделана отметка в ЕГРЮЛ

3. В отношении застройщика и аффилированных компаний ведутся множественные судебные дела о взыскании задолженности, заложенного имущества и банкротстве:

ПАО АКЦИОНЕРНЫЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» - Дело о банкротстве Блажко М. Е.

ВЭБ - Взыскание заложенного имущества Диорит

ВЭБ - Взыскание заложенного имущества Солинг

ВЭБ - Взыскание заложенного имущества ООО «ЦЕНТР АНАЛИТИЧЕСКИХ ПРОЕКТОВ»

ВЭБ - Взыскание заложенного имущества «Комплекс-строй»

ВЭБ - Взыскание задолженности 10 670 млн. руб. с «Комплекс-строй»

ВЭБ - Взыскание задолженности 10 670 млн. руб с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС»

ВЭБ - Взыскание задолженности 10 535 млн. руб. с Блажко М Е

ГК «АГЕНТСТВО ПО СТРАХОВАНИЮ ВКЛАДОВ»- Взыскание задолженности 2 295 млн. руб. с Блажко М. Е.

ООО «ИНДЕКСБОКС МАРКЕТИНГ» -Взыскание задолженности 0,4 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС»

ВЭБ - Дело о банкротстве ООО «ЦЕНТР АНАЛИТИЧЕСКИХ ПРОЕКТОВ»

ВЭБ - Дело о банкротстве Солинг

ВЭБ - Дело о банкротстве Диорит

ООО «СРД» - взыскание задолженности 6,6 млн. руб с ООО «СТРОЙ КОМПЛЕКС» (А40-49735/2018)

ООО «Б2Б ИНФОРМ» - взыскание 0,5 млн. руб. необоснованного обогащения с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-49918/2018)

ООО «СТУДИЯ 911» - взыскание задолженности 1,3 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-53865/2018)

ООО "РУССКИЙ ПИОНЕР" - взыскание задолженности 0,6 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-86164/2018)

ООО АГЕНТСТВО "КЭНДИ ИВЕНТ" - взыскание задолженности 2,1 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-102220/2018)

ООО КИД ЛАЙКС ИНВЕСТ МАРКЕТИНГ - взыскание задолженности 0,8 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-103601/2018)

Мосстрой - взыскание задолженности 11,6 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-124405/2018)

Мосстрой - взыскание задолженности 110,9 млн. руб с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-125102/2018)

ООО "РУМАКЕТ" - взыскание задолженности 0,6 мон. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-135921/2018)

ООО "ДМТ ГРУПП" - в зыскание задолженности 3,4 млн. руб.с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-141990/2018)

ООО "ДМТ ГРУПП" - взыскание задолженности 1,3 млн. руб. с ООО «КОМПЛЕКС-СТРОЙ» (А40-141998/2018)

Москомстройинвест - иск о приостановке деятельности ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-144150/2018)

ООО "ВЕРНЕРЗОБЕКМОСКВА" - взыскание задолженности 0,8 млн. руб. с ООО «КОМПЛЕКС-СТРОЙ» (А40-146165/2018)

ООО "ЛИДЕР МЕДИА ГРУПП" - взыскание задолженности 15,1 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-154110/2018)

Дашко Александр Владимирович - взыскание задолженности 0,7 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-156891/2018)

ДГИ - взыскание задолженности 171,5 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-155848/2018)

ООО "НОБИЛИ" - взыскание задолженности 3 млн. руб. с ООО «СТРОЙ-КОМПЛЕКС» (А40-157675/2018 и А40-157686/2018)

Фактически застройщик банкрот. Задолженность застройщика больше его активов и кредиторы в очередь выстраиваются, чтобы с банкрота хоть что-то успеть получить.

При этом следует отметить как реализовывался проект:

1. Работа с жителями и клиентами:

Договор купли-продажи жилого помещения жителей 5 Донского оформляются на одно юридическое лицо, а договор купли-продажи нового жилого помещения – на другое юридическое лицо. Ни одна из сторон по договору не является застройщиком. Известен случай отселения жителя на «виртуальную площадь» - договор продажи квартиры на 5 Донском был заключен и квартира жителя была зарегистрирована на ООО Лафит99. Обязательства по покупке новой квартиры для жителя выполнены не были.
Представители застройщика на вопросы потенциальных покупателей о расположенных рядом со стройкой жилых домах утверждают, что жилые дома УЖЕ расселены.
Застройщиком УЖЕ заключаются договоры на продажу помещений, на строительство которых еще отсутствует разрешительная документация и которые планируется построить на месте пока заселенных жилых домов (парковочные места).
Известны случаи запугивания и физического насилия над жителями, которые отказывались продавать свою собственность застройщику

2.Причинение ущерба имуществу жителей 5 Донского:

Застройщик, выкупив долю квартиры у одного из жителей, препятствовал попаданию в квартиру другого долевого собственника – жителя 5 Донского пр. Когда житель по суду добился входа в свою квартиру, оказалось, что вся отделка в квартире уничтожена до основания:

Был причинен катастрофический ущерб конструкции жилого дома по адресу 5-й Донской проезд, дом 21 корпус 4. Величина осадки здания практически достигла предельно допустимого значения, при этом затухания осадок не наблюдается. Либо застройщик сознательно доводит здание до аварийности, либо речь идет о преступной халатности. В любом случае речь идет об ответственности представителей застройщика по статьям Уголовного кодекса РФ

3. Предоставление недостоверной информации:

застройщиком предоставлялась недостоверная информация о полученной разрешительной документации, что является нарушением 214-ФЗ (факт подтвержден Москомстройинвестом)
В проектной документации застройщик неоднократно предоставлял недостоверные данные в проектной документации, что подтверждается результатами проверок Москомстройинвеста

4. Застройщиком были допущены многочисленные нарушения в ходе ведения работ:

нарушение требования пожарной безопасности в части обустройства бытового городка и складирования горючих материалов. 19.01.2018 на стройплощадке произошло возгорание.
многочисленные очаги захламления владения 21 строительным мусором;
нарушение земельного законодательства;
нарушение режима тишины и ведение работ в ночное время;
незаконное ограждение проезжей части и тротуара;
нарушения оформления мест ведения работ

Иными словами, застройщик систематически подвергает жизнь и здоровье жителей и целостность имущества опасности.

Судя по активности, которая началась со стороны представителей застройщика, им необходимо получить подтверждение готовности жителей работать с застройщиком, чтобы какое-то время остаться на плаву.

Помните, Застройщик уже подписывал соглашения с жителями 4 корпуса, когда ещё не стоял вопрос о его банкротстве и кинул их тогда, обманет и сейчас! Первоочередная задача застройщика в случае получения финансирования – расплатиться с кредиторами, о жителях никто и думать не будет.

Не стоит надеяться на честные переговоры с банкротом. Вам даже судиться будет не с кем, когда ваш дом будет разрушен, а новой квартиры так и не появится – застройщик не располагается по месту регистрации, а деньги через Кипр уйдут в неизвестном направлении.

Непредоставление исходно-разрешительной документации

Согласно статье 3.1 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ изменения, внесенные в документы (в том числе заключение экспертизы проектной документации), должны быть размещены на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней со дня внесения таких изменений. 20.09.2017 ООО «Комплекс-Строй» в связи с изменением проектной документации было выдано положительное заключение №4501-17/МГЭ-9284-3/4. На 19.01.2018 на официальном сайте проекта заключение Мосгосэкспертизы №4501-17/МГЭ-9284-3/4 не размещено, в офисе продаж ЖК Нескучный актуальную версию заключения Мосгосэкспертизы предоставить для ознакомления отказались. Официальный запрос копии актуального заключения передан представителям застройщика на встрече с населением 21.11.2017. Ответа пока не поступало.

Выселение жителей 5 донского района в Новую Москву

52-ПП устанавливает требование Застройщику провести расселение в соответствии с Законом города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21. Закон N 21 устанавливает право Граждан на получение благоустроенных жилых помещений в районе проживания.

Несмотря на права, гарантированные законом N 21, представителями застройщика предлагаются к рассмотрению только квартиры в новой Москве. Квартиры в пределах района проживания принимаются к рассмотрению только, если собственник/наниматель, освобождающий помещение, найдет таковую в пределах установленной застройщиком суммы. При посещении офиса продаж ЖК Нескучный его сотрудники сообщили, что собственников и нанимателей жилых помещений планируется переселить в новую Москву и Подмосковье.

При этом сроки расселения, озвучиваемые застройщиком все время разные:

После встречи Префекта ЮАО с жителями Донского района 28.02.2018 на сайте проекта Нескучный Home&SPA появился новый график отселения (текст без подписей и печатей), согласно которому три корпуса собираются отселить в 1 и 2 квартале 2018 (1 квартал уже почти закончился, а воз и ныне там). Также согласно этой бумажке 8 корпус собираются отселить аж два раза, а 9 корпус отселять не собираются вовсе. При этом согласно заглавию все дома обозначены как "ветхие", в то время как на территории микрорайона всего три дома признаны таковыми.

Давление на нанимателей жилых помещений

На встречах представителей застройщика с жителями и в ходе индивидуальной работы с жителями застройщик обращает особое внимание на тот факт, что жителям, занимающим квартиры на условиях соц. найма квартиры в связи с реализацией инвест-проекта придется приватизировать, поскольку:

у застройщика нет ни желания, ни возможности выкупать квартиры в собственности города Москвы
Правительство Москвы расселить жителей не сможет, поскольку квартиры идентичного метража в районе проживания и смежных районах отсутствуют

По указанным причинам, по словам представителя застройщика, жителям надлежит приватизировать занимаемую площадь. Расходы, связанные с приватизацией застройщик обещает возместить.

Только договор купли-продажи

Представители застройщика отказываются использовать какие-либо формы предоставления жилых помещений кроме договора купли-продажи. Следует отметить, что в случае оформления договора купли-продажи собственники сталкиваются с целым рядом рисков:

Риск признания сделки незаключенной – в случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным
Риск признания сделки недействительной - недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона
Риск истребования имущества - недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца
Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества - в случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц - переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

В любом из перечисленных случаев собственник рискует остаться без жилого помещения в принципе.

Кроме того, оформление договора купли-продажи накладывает на собственника налоговые ограничения, связанные с продажей полученного жилого помещения в течении 5 лет. Так, при оформлении договора купли-продажи в отношении только что приватизированного жилого помещения требуется уплата НДФЛ. Представители застройщика обещают выплату НДФЛ взять на себя. На встрече с жителями 21.11.2017 от жителей, получивших квартиры по договорам купли-продажи, поступила информация, что налог не выплачен - счета пришли жителям. Факт невыплаты налога был подтвержден застройщиком с обещанием до конца ноября 2017 решить этот вопрос. Информации о решении вопроса на сегодняшний день не поступало.

Отдельно следует отметить, что в договорах купли-продажи стороной по договору выступает не застройщик, а третьи лица, аффилированные с ним, например, Гребенщикова Янина (жена Блажко Максима) и ООО ЛАФИТ99 (подконтрольная структура Блажко Максима), что может быть связано с уходом застройщика от уплаты налогов.

Также от собственника жилого помещения во владении 21, 5-й Донской проезд поступили сведения о заключении договора купли-продажи на квартиру без его ведома. На сегодняшний день сотрудники застройщика препятствуют его попаданию в собственную квартиру:

Захват территории, нецелевое использование земли и незаконное ограждение проезжей части

Несмотря на то, что для целей строительства застройщику выдан земельный участок по адресу 5-й Донской проезд, дом 21 корпус 6 (кадастровый номер 77:05:0001010:33, зона 1 на схеме), огороженная территория стройплощадки значительно превышает указанный участок и захватывает территорию владения 21 - участок под снесенным зданием магазина 5-й Донской проезд, 21 корп. 13а и внутриквартальным проездом (зона выделена красным цветом:

Согласно письмам Мосгосстройнадзора и Москомстройинвеста границы стройплощадки соответствуют проекту организации строительства. Запрос проекта организации строительства передан застройщику 21.11.2017. 12.12.2017 поступило письмо из Управы Донского района с отказом предоставить эти документы, непосредственно затрагивающие права жителей и собственников жилых помещений владения 21 по 5 Донскому проезду.

С 17 января сотрудники ООО "Гарантэнерго" начали раскапывать двор между 8 и 7 корпусом. На информационном щите около траншеи значилось, что идет аварийный ремонт.

Ответить на вопрос где произошла авария рабочие не могли, однако поделились планами на дальнейшие раскопки - траншея будет идти через весь двор и парковку к корпусам 4,5,8,9,10 - нас хотят переключить от трансформаторной будки, которая расположена рядом со снесенным магазином, к той, что соорудили на въезде:

Копали три дня, пока 19.01.2017 жители не вызвали милицию, которая выяснила, что разрешительной документации у рабочих нет. Одного из рабочих забрали в участок.

Сейчас весь двор перекопан, организован стихийный склад стройматериалов:

Согласно письмам ОАТИ, полные сведения об ордерах, выданных ОАТИ содержатся в открытом доступе на портале mos.ru.

На 19.11.2017, согласно порталу mos.ru, в пределах владения 21, 5-й Донской проезд действовало три ордера ОАТИ:

17050009/2 ООО «МосСтрой», область действия указана на схеме:

17050209/1 ООО «А-ХОЛЬЦ», область действия указана на схеме

17050046/2 ООО «Гарантэнерго», область действия указана на схеме

По факту работы велись (и продолжают вестись) как в зоне действия ордеров, так и вне области действия ордеров ОАТИ:

На въезде на 5-й Донской проезд вне границ владения 21 корпус 6 и владения 21 по 5-му Донскому проезду был незаконно размещен временный офис продаж:

На сегодняшний день офис демонтирован, однако в день демонтажа временного офиса (15.11.2017) территория вокруг залита бетоном. Временный офис продаж был перенесен на территорию владения 21 корпус 6.

04.12.2017 для размещения офиса продаж было перенесено ограждение строительной площадки. Ранее на обращения жителей о несоответствии расположения ограждения строительной площадки по адресу 5-й Донской проезд, дом 21 корпус 6 представители Мосстройнадзора отвечали, что ограждение стройплощадки соответствует проекту организации строительства. Получается, что с 04.12.2017 ограждение стройплощадки не соответствует проекту организации строительства. Кроме того, размещение офиса продаж не соответствует договору аренды земельного участка, предоставленного для целей капитального строительства жилого комплекса.

21.08.2017 расположение ограждения не соответствовало границам участка, переданного застройщику для целей строительства. После обращения в Мосстройнадзор изменение в расположении ограждения было устранено.

Имели место несогласованное ограждение проезжей части и установка лежачего полицейского несмотря на то, что ордеры ОАТИ выданы застройщику и подрядным организациям с условием: «без выхода и занятия проезжей части»

Также зафиксированы случаи захламления территории

В связи с систематическими случаями ограждения проезжей части, захвата и захламления территории владения 21 представителям застройщика на встрече с населением 21.11.2017 передан запрос утвержденного плана организации строительства и плана организации дорожного движения. Ответа на запрос пока не поступало.

Нарушение санитарных норм, техники безопасности и правил дорожного движения

Систематически фиксируются случаи отсутствия аварийного освещения стройплощадки в ночное время, проемы в ограждениях строй-площадок и отсутствие ограждений строй-площадок, нарушения техники безопасности и санитарных норм.

По всей длине ограждения стройплощадки работает только одна лампа аварийного освещения

19 января 2017 в результате соприкосновения полога утепления с греющим проводом дымился котлован. Приезжало 3 пожарные машины, по словам представителя застройщика пожарными составлен акт об отсутствии возгорания, поскольку к приезду пожарных проблему удалось устранить собственными силами.

Периодически фиксируется парковка автомобилей застройщика и подрядных организаций на проезжей части и территории, примыкающей к 5-му Донскому проезду со стороны участка, отведенного под строительство по адресу г. Москва, 5-й Донской проезд, дом 21 корпус 6, несмотря на наличие дорожного знака «Остановка и стоянка запрещена», а также стоянка и разгрузка автомобилей застройщика на «зебре».

В марте 2017 застройщиком был установлен знак, запрещающий въезд на территорию 5 Донского проезда, после жалоб жителей знак был спешно убран, а Префектура сообщила о "преждевременной установке дорожных знаков":

На протяжении строительства жилого комплекса наблюдается систематическое нарушение допустимого уровня шума и проведение работ в ночное время, что подтверждается письмами Мосгосстройнадзора и Департамента природонадзора от марта, июня, августа, сентября.

Систематическая задолженность по оплате аренды на землю

С 2011 года наблюдается систематическая задолженность по договору аренды на 21 владение от 15.06.2006 N М-05-508083 (Постановления суда от 22.02.2012 г. N 09АП-1587/2012-ГК, от 02.08.2013 Дело N А40-21194/13, от 11.11.2014 г. по делу N А40-81727/14, от 26.12.2017 г. N 09АП-59613/2017 о взыскании задолженности по договору аренды), более того, согласно постановлениям суда от декабря 2017 года на текущий момент наблюдается не только задолженность в размере 130 868 133 руб. за период с 4 квартала 2014 по 31.03.2017, с 2012 года не уплачено 14 773 371 руб. задолженности за период с 01.01.2011 г. по 30.06.2011 г.