Получены договор аренды и инвест-контракт на 21 владение

Более года назад мы подали обращение в Симоновскую межрайонную прокуратуру с просьбой провести проверку законности предоставления в аренду земли и ведения строительства на 5 Донском проезде и настойчивым пожеланием допустить представителей жителей до ознакомления с материалами прокурорской проверки (в т.ч. договором аренды на владение 21 и 21к6, инвестиционным контрактом в отношении владения 21 и 21к6, протоколы Городской конкурсной комиссии по подбору инвесторов, Городской комиссии по предоставлению земельных участков и Градостроительно-земельной комиссии, проектную документацию). По результатам проверки были выявлены некритичные для ведения дальнейших работ нарушения, в ознакомлении с документами нам было отказано.

Сегодня, спустя более чем год, нам удалось ознакомиться с текстом инвестиционного контракта, договора аренды на 21 владение и протоколами ГЗК. Более циничного отношения к жителям со стороны Правительства Москвы представить невозможно. В погоне за золотым тельцом Правительство Москвы многократно принимало и продолжает принимать решения в интересах застройщика в нарушение интересов жителей 5 Донского.

2005.08.12 Инвестиционный контракт на владение 21

1. В пакете документов, предоставленных ДГИ копия доп. соглашения №1 к инвестиционному контракту не содержит подписей и печатей сторон, что вызывает сомнения в подлинности предоставленного ДГИ документа.

2. Предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству административно-гостиничного и административно-торгового комплексов. Конечно, в начале 2000 городу не хватало торговых центров и гостиниц, настолько, что надо было сносить жилье… По факту сейчас застройщик планирует строить коммерческое жилье с небольшим количеством административных помещений и никого не смущает, что на этом участке уже есть жилье, а его планы противоречат действующему контракту.

3. По контракту городу причитается 20% нежилых помещений (п. 3.1.1.). Если же строится жилой комплекс с незначительными административными площадями – город получает часть от почти ничего. То есть вся суть застройки 5 Донского – дать застройщику возможность реализовать максимальную прибыль из московских дворов и воздуха над существующими жилыми домами.

4. Контрактом были установлены предельные сроки реализации проекта «Инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести строительство инвестиционного объекта…, функциональное назначение административно-гостиничный и административно-торговый комплекс, дата ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2009 года». Далее в 2010 году формулировка была изменена: «Инвестор обязуется разработать проектную документацию до 31.03.2012, а затем – строительство». В 2016 году срок был скорректирован на 01.06.2017, в 2017 – до 31.12.2020. Получается, что контрагент систематически не исполняет обязательств по договору, однако Правительство Москвы без каких-либо видимых причин, несмотря на систематическую задолженность по арендной плате (А40-91475, А40-21194, А40-81727, А40-117059, А40-155848), продолжает этот инвестиционный контракт продлевать.

5. 2.3 «На момент заключения Контракта объект несвободен от имущественных обязательств и подлежит освобождению…. Администрация обеспечивает переселение граждан из подлежащих сносу жилых домов на жилую площадь, приобретаемую Инвестором за счет собственных и привлеченных средств, и полное освобождение жилых домов. Вывод пользователей нежилых помещений с учетом их согласия осуществляется инвестором за свой счет и своими силами». В Доп. соглашении №1 предусматривается срок вывода пользователей жилых помещений – 31.03.2012, в доп. соглашении № 2 – 1 июня 2017, доп. соглашении №3 – 31 декабря 2020. Занятно, что в отношении собственников жилых помещений контрактом не предусмотрена даже добровольность переселения, не говоря уж о каких-либо гарантиях соблюдения прав. Из формулировки вообще складывается впечатление, что жители не владеют помещениями, а просто занимают место. Их можно как вещь, не спрашивая, перевезти сейчас или чуть попозже, или тогда, когда застройщику будет удобно.

6. Согласно контракту Инвестор обязуется: «…После фактического отселения всех жителей осуществить за свой счет снос ветхих строений в установленном порядке по адресу 5-й Донской проезд, корп. 1-14…» Тут возникает вопрос- как застройщик будет сносить ветхие корпуса 1-14, если 10 из них таковыми не являются?

7. Еще один забавный пункт контракта: «…В случае получения обоснованных замечаний жителей на новое строительство объекта принять все необходимые меры для их устранения». Пока мы видим, что все меры по устранению замечаний застройщиком сводятся к разжиганию розни внутри местного сообщества, чтобы жителям некогда было о своих правах вспоминать.

8. «По истечении предельного срока реализации проекта … действие контракта прекращается и обязательства сторон по контракту прекращаются». Контракт трижды достигал предельных сроков реализации, однако затем неизменно продлевался. По сути изменения вносились в недействительный договор.

15.06.2006 Договор аренды владения 21, 5-й Донской проезд

1. «Предметом договора является земельный участок…площадью около 46000 кв. м., имеющий адресные ориентиры г. Москва, 5-й Донской проезд, вл. 21, предоставляемый в пользование из земель поселений на условиях краткосрочной аренды для проектирования и строительства административно-гостиничного и административно-торгового комплекса. Установленное целевое назначение участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти Москвы». Ох уж эта краткосрочная аренда сроком более 12 лет)

2. Изначально договор аренды заключен сроком до 31.12.2009, арендатор обязан осуществить строительство и сдать объект Госкомиссии. «Для решения вопроса о предоставлении участка на новый срок арендатор должен обратиться к Префекту ЮАО за три месяца до истечения срока действия контракта». «В случае, если арендатор продолжает использовать участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок». Получается, что договор одновременно содержит установленную процедуру продления срока договора по обращению застройщика и процедуру автопролонгации, которая не требует каких-либо телодвижений со стороны застройщика. Договор истек 31.12.2009, затем 20.04.2011 он был продлен до 31.03.2012 и более не продлевался.

3. Пунктом 4.15 предусматривалось обязательство арендатора осуществить проектирование и строительство административных и гостинично-торговых центров со сроком ввода в эксплуатацию в 4 квартале 2009, 20.04.2011 этот срок был продлен до 31.03.2012, в 2016 году срок ввода в эксплуатацию был исключен из договора аренды и установлен срок разработки получения разрешения на строительство – 01.06.2017, 22.08.2017 этот срок был изменен на 31.12.2020. Получается, что Правительству Москвы по факту все равно, когда и что будет построено на 5 Донском, главное придержать участок за застройщиком.

4. «Преимущественное право заключения договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором при условии … отсутствия нарушений им законодательства и условий договора». Учитывая данный пункт в договоре аренды странно, что договор не был расторгнут, ведь застройщиком были нарушены все существенные условия:

- Фактически проектируемый объект не соответствует предмету договора

- Срок исполнения обязательств по договору был трижды нарушен

- Арендная плата застройщиком не вносится, что видно из арбитражных дел А40-91475, А40-21194, А40-81727, А40-117059, А40-155848, более того исходя из арбитражного дела А40-91475, видно, что Правительство Москвы с 2012 года не сильно торопилось взыскивать задолженность с застройщика и лишь в конце 2017 года ДГИ обратился с просьбой произвести замену истца и восстановить пропущенный срок для предъявления исполнительного листа к исполнению.

ГЗК

2015.04.29 ГЗК принято решение о целесообразности выдачи ГПЗУ на 21 и 21к6, предусматривающих строительство общественно-жилой застройки, т.к. строительство гостинично-административных и административно-торговых центров возможно ухудшит дорожно-транспортную ситуацию. Т.е. ГПЗУ теоретически позволяет строительство ЖК на переданной в аренду земле.

2015.06.04 ГЗК принято решение о продлении инвест-контрактов на 21к6 и вл. 21 до 01.06.2017 с внесением в инвест-контракт возможности одностороннего расторжения договора в случае неисполнения инвестором обязательств.

Смотрим дальше – ловкость рук и никакого мошенничества:

• 2016.09.15 ГЗК согласилась с тем, что строительство ЖК на территории 21к6 является инвестиционным проектом и соответствует направленности на достижение показателей государственной программы Жилище, в связи с чем принимается решение о выделении участка 21к6 (0,3 га) в аренду для строительства жилого комплекса без проведения торгов.

• 2016.09.22 ГЗК принято решение о прекращении инвестиционного контракта в отношении 21к6 по соглашению сторон без взаимных претензий.

• 2016.12.08 ГЗК принято решение о выделении 21к6 (0,5644 га) в аренду для строительства объектов улично-дорожной сети без проведения торгов.

• 14.12.2016 – заключен договор аренды земельного участка по адресу 5-й Донской проезд, вл. 21к6 (0,3 га) № И-05-001218 для строительства жилого комплекса.

Получается застройщик на основании инвест-контракта с Правительством Москвы получил ГПЗУ на 21к6, после чего инвест-контракт был расторгнут и застройщик спокойно начал реализовывать свой чисто коммерческий проект. Для чего в итоге был выделен участок 21к6? Неизвестно.

Что касается владения 21 – инвест-контракт на него продолжил свою жизнь. Несмотря на неисполнение договорных обязательств застройщиком 2017.04.06 ГЗК принято решение о подписании акта о частичной реализации инвест-контракта на вл.21. 2017.04.27 ГЗК принято решение о продлении инвест-контракта на вл. 21 до 31.12.2020. Сейчас с одной стороны у застройщика теперь есть ГПЗУ, предусматривающий строительство жилья на владении 21, а с другой – инвест-контракт, по которому он с Правительством Москвы договорился расселить и снести существующие жилые дома. Очень удобная схема. Интересно, госпожа Княжевская 2015.04.29 на ГЗК заявила, что административные центры на владении 21 ухудшат дорожно-транспортную ситуацию, строительство же пяти 70 и более этажных башен вместо тринадцати пятиэтажек, получается, на транспортную ситуацию не повлияют?

2015.04.29 ГЗК принято решение о переводе Политехнического колледжа №31 (Вавилова 5к2) для размещения на его месте общеобразовательной школы за счет инвестора. 2017.02.02 ГЗК принято решение о целесообразности дальнейшей проработки вопроса о строительстве застройщиком общеобразовательной школы во владении 21. Сейчас на Вавилова 5к2 ни колледжа, ни школы, здание сдается в аренду под ателье и тому подобные заведения, что является нецелевым использованием государственного имущества. То есть кто-то под шумок решил подзаработать, а дети как-нибудь перебьются.

2014.07.24 – ГЗК приняла решение выставить владение 19 по 5 Донскому проезду на аукцион. 2015.10.14 ГЗК принято решение о нецелесообразности реализации Владения 19 по 5 Донскому проезду на аукционе. 27.12.2016 – заключен договор аренды участка между жилым домом 5-й Донской проезд, 21 корп. 11 и Московским технологическим колледжем №М-05-50945 от 27.12.2016 для строительства временного офиса продаж. Решение о предоставлении земельного участка принято без проведения торгов на том основании, что ООО «Строй-Комплекс» на основании договора аренды был ранее заключен договор аренды на смежный земельный участок.